MỤC LỤC

Cách tính mật độ xây dựng nhà phố theo quy định mới nhất

Mật độ xây dựng nhà phố thể hiện tỷ lệ diện tích được phép xây dựng nhà phố trên tổng số diện tích đất sàn xây dựng. Tùy từng đặc điểm của từng khu đất và nhu cầu sử dụng, chủ nhà cần tính toán mật độ xây dựng hợp lý và đảm bảo tuân thủ pháp luật. Dưới đây là cách tính mật độ xây dựng nhà phố theo quy định mới nhất hiện nay.

1. Khi nào chủ nhà cần tính mật độ xây dựng?

Với các công trình nhà phố, để được cấp giấy phép xây dựng, chủ nhà cần đảm bảo quy định về mật độ xây dựng. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp công trình nhà phố được phép thi công mà không cần xin giấy phép xây dựng.

Căn cứ vào mục i, khoản 2, điều 89, luật Xây dựng sửa đổi 2020, trường hợp xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ việc xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử hoặc xây dựng nhà ở từ 7 tầng trở lên ở khu đất nông thôn thì được miễn giấy phép xây dựng.

Theo đó, có thể kết luận rằng ngoại trừ những ngôi nhà phố dưới 7 tầng nằm trong vùng đã được quy hoạch, còn lại mọi công trình nhà phố đều phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc về mật độ xây dựng trong quá trình thiết kế.

Xây dựng công trình là công việc quan trọng, đòi hỏi chủ nhà phải tìm hiểu kỹ lưỡng để tránh sai phạm. Nếu là lần đầu xây dựng nhà ở, bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc tìm đọc các kinh nghiệm xây dựng nhà phố. Điều này giúp quá trình xây nhà suôn sẻ, tiết kiệm chi phí không đánh cớ.

2. Cách tính mật độ xây dựng nhà phố theo quy định

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)

Trong đó: Diện tích chiếm đất của công trình nhà phố được xác định bằng hình chiếu bằng của công trình xuống mặt đất.

* Lưu ý:

Về việc tra mật độ xây dựng cho phép, ngoài việc tham khảo quy chuẩn quốc gia, chủ nhà cần tham khảo quy định được ban hành riêng theo từng khu đô thị, từng quận huyện bạn sinh sống.

Các bộ phận của nhà phố sẽ không tính vào diện tích chiếm đất như tiểu cảnh, bể bơi, lối đi lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.

Các chi tiết trang trí của công trình nhà phố như: ô văng, mái đua, mái đón, sê nô….nếu không cản trở lưu thông và không kết hợp thêm các công năng sử dụng thì cũng không tính là diện tích chiếm đất.

Ví dụ về cách tính công trình nhà phố 3 tầng có mặt bằng thiết kế như sau:

Nhìn vào mặt bằng ta thấy:

Tổng diện tích lô đất: 180m2
Diện tích chiếm đất của công trình (xác định bằng hình chiếu của công trình xuống mặt đất): 93.5m2

=> Mật độ xây dựng của công trình: (93,5 : 180) x 100% = 51,9%

3. Nguyên tắc cần tuân thủ để đảm bảo mật độ xây dựng nhà phố

Để đảm bảo mật độ xây dựng nhà phố, chủ nhà cần đặc biệt lưu ý một số điểm như sau:

Kiểm tra vị trí lô đất có nằm trong vị trí quy hoạch chung của đô thị hay không: Nếu quy định chung của khu đô thị hay tuyến đường đã có quy định rõ về chiều cao tầng, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng thì tất các các lô đất tại vị trí đó phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã có. Chủ Nhà nên xác nhận thông tin quy hoạch lô đất trên phòng Địa Chính của Quận/ Huyện để xác nhận.
Kiểm tra mật độ xây dựng tối đa của lô đất & số tầng tối đa được phép xây dựng: Đây là thông tin rất quan trọng tất cả Chủ nhà cần biết (dựa vào diện tích thực tế của lô đất, mục đích sử dụng của công trình & vị trí của lô đất trong quy hoạch chung của khu đô thị hay khu dân cư.)

Bên cạnh đó, sau đây là một số điều trong quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng có liên quan đến mật độ xây dựng của ngôi nhà phố, chủ nhà có thể tham khảo:

3.1. Mật độ xây dựng tối đa của nhà phố

Cũng theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà phố được quy định trong bảng sau:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1 000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40
Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Lưu ý: Theo mục 2.7.7 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng thì nhà phố có chiều cao ≤ 25m và diện tích lô đất nhỏ hơn hoặc bằng 10m2 thì mật độ xây dựng tối đa được phép đạt đến 100%. Tuy nhiên, công trình vẫn cần phải tuyệt đối tuân thủ các thông số về khoảng lùi, khoảng cách với công trình lân cận.

3.2. Hệ số sử dụng đất

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD có nêu khái niệm về hệ số sử dụng đất của một công trình xây dựng. Theo đó, hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của một công trình (bao gồm cả tầng hầm) trên tổng diện tích toàn bộ lô đất.

Hệ số sử dụng đất ra đời nhằm mục đích giới hạn số tầng được phép xây dựng trong khu đất tương ứng với mật độ xây dựng được phép. Lô đất ngoài đảm bảo mật độ xây dựng tối đa như mục 3.1 thì cần hệ số sử dụng đất không vượt quá 7. Công thức tính hệ số sử dụng đất tổng quát như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Để có hình dung cụ thể hơn, chủ nhà có thể tham khảo ví dụ về tính hệ số sử dụng đất như sau: Một căn nhà được xây dựng trên quỹ diện tích 80m2, gồm có 5 tầng; tổng diện tích lô đất là 100m2 thì hệ số sử dụng đất là: (80 x 5) : 100 = 4.

3.3. Khoảng lùi công trình

Những quy định về khoảng lùi xây dựng có khả năng đảm bảo diện tích công cộng cho khu vực xung quanh liền kề và đảm bảo tính an toàn của ngôi nhà. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, khoảng lùi của công trình nhà phố tiếp giáp với trục đường giao thông (cấp khu vực trở lên) đã được quy định tại đồ án thiết kế đô thị.

Tuy nhiên, khoảng lùi tối thiểu (theo m) được tính theo bề rộng đường tiếp giáp với lô đất và chiều cao của công trình như sau:

Bề rộng đường	Chiều cao xây dựng công trình (m)
Bề rộng đường	< 19	19 ÷< 22	22 ÷< 28	≥ 28
<19	0	3	4	6
19÷<22	0	0	3	6
≥22	0	0	0	6

3.4. Quy định về kích thước lô đất

Kích thước lô đất là hạng mục mà chủ nhà cần quan tâm trước khi tính mật độ xây dựng. Mục 2.6 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng cũng quy định về kích thước lô đất của công trình nhà ở riêng lẻ như sau:

Lô đất (trong khu quy hoạch mới) có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19m thì chiều rộng mặt tiền công trình nhà phố được phép ≥ 5 m.
Lô đất (trong khu quy hoạch mới) có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19m thì chiều rộng mặt tiền công trình nhà phố được phép ≥ 4 m.

3.5. Quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường

Công trình vừa phải tuân thủ mật độ xây dựng vừa cần đảm bảo quy định về các chi tiết kiến trúc của khu phố. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, các chi tiết kiến trúc của nhà ở riêng lẻ do đồ án thiết kế và quy hoạch kiến trúc ở từng địa phương quy định. Một số trường hợp đặc biệt được nêu ra như sau:

Chỉ giới xây dựng trùng với đường chỉ đỏ: Các chi tiết kiến trúc của công công trình nhà phố phải đảm bảo an toàn, không làm cản trở đến giao thông và các hạ tầng kỹ thuật xung quanh. Ngoài ra, các chi tiết kiến trúc cũng cần thống nhất để giữ gìn cảnh quan khu phố và tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy.
Chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ: Các chi tiết kiến trúc trang trí không được vượt quá chỉ giới đường đỏ; đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố.

Mỗi kiểu nhà phố sẽ có quy định về kiến trúc, mật độ xây dựng,… khác nhau. Do đó, để đảm bảo nắm được đầy đủ các quy định, tránh vi phạm phát luật, bạn nên tìm hiểu chi tiết quy trình xây dựng cho từng kiểu nhà. Với hai kiểu nhà phổ biến là nhà 2 tầng, nhà 3 tầng, bạn có thể xem quy trình xây dựng tại quá trình xây dựng nhà 2 tầng và trình tự các bước xây nhà 3 tầng.

Như vậy, bài viết trên đã cung cấp cho bạn cách tính mật độ xây dựng nhà phố đúng luật. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ với chuyên gia của Thiêtkenhapro.com( Toàn An Thịnh – Design &Build ) để được giải đáp và đồng hành trên hành trình xây nhà bạn nhé!